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7月份的雨季，北京的幾場(chǎng)大雨讓房屋漏水問(wèn)題再度出現(xiàn)在了一些業(yè)主的家中。

　　房屋漏水了能不能用專(zhuān)項(xiàng)維修資金維修？筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全市因房屋漏水而申請(qǐng)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的小區(qū)并不多見(jiàn)，漏水面積鑒定成為申請(qǐng)中的一道難題。

　　案例：漏水房間未達(dá)到20%

　　眼見(jiàn)北京的天氣徹底放了晴，物業(yè)經(jīng)理宋先生總算松了一口氣。“一到下大雨，小區(qū)就有住戶(hù)反映漏水，我們就得趕緊去解決。”

　　宋經(jīng)理所服務(wù)的人濟(jì)山莊小區(qū)是一個(gè)商品房住宅小區(qū)，隨著樓齡的增加，房屋漏水的情況也開(kāi)始出現(xiàn)。

　　“上個(gè)星期的那場(chǎng)大暴雨，有一個(gè)單元的高層業(yè)主的臥室地板就被水泡了，打電話來(lái)讓物業(yè)負(fù)責(zé)維修，為此我們還解釋了半天。”宋經(jīng)理講道，該戶(hù)業(yè)主是由于窗戶(hù)封膠年久老化致使窗戶(hù)防水失效，一遇到大雨天，雨水就會(huì)順著窗縫進(jìn)入家中，“住戶(hù)不理解為什么要自掏腰包而不能用諸如專(zhuān)項(xiàng)維修資金來(lái)維修。”

　　因?yàn)榇皯?hù)漏水或者外保溫層漏水的情況，在人濟(jì)山莊小區(qū)不是特例，每個(gè)單元樓都曾出現(xiàn)過(guò)。

　　宋經(jīng)理介紹，以最近7月份的幾場(chǎng)大雨來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司接到的房屋漏水報(bào)修就有29起。“2016年，經(jīng)業(yè)主要求，我們?cè)�發(fā)起過(guò)一次專(zhuān)項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)，但鑒定后沒(méi)被通過(guò)。”

　　他告訴筆者，當(dāng)時(shí)小區(qū)內(nèi)有60多戶(hù)業(yè)主的家中出現(xiàn)了漏水情況，但鑒定公司上門(mén)鑒定后指出，因單棟單元樓外墻滲漏的房間數(shù)量沒(méi)有達(dá)到外墻房間的20%以上，不符合使用條件，不能動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　“為此，我們還特別貼出告示和業(yè)主們解釋過(guò)，為何沒(méi)有申請(qǐng)成功。”宋經(jīng)理告訴筆者，盡管現(xiàn)在每到雨季仍有業(yè)主因?yàn)?a href='http://m.tnb123.com' target='_blank' title='漏水'>漏水而提起使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，但由于依然未達(dá)到房間總數(shù)的要求，所以小區(qū)再也沒(méi)有申請(qǐng)過(guò)。

　　標(biāo)準(zhǔn)：漏水鑒定與現(xiàn)實(shí)有脫節(jié)

　　按照北京市規(guī)定，屋面防水損壞造成嚴(yán)重滲漏的可以申請(qǐng)使用應(yīng)急維修資金，無(wú)需先經(jīng)2/3業(yè)主的同意。然而，筆者詢(xún)問(wèn)了多位業(yè)委會(huì)成員和物業(yè)經(jīng)理，發(fā)現(xiàn)因房屋漏水而申請(qǐng)使用“大修金”的小區(qū)并不多見(jiàn)。

　　“確實(shí)，就像人濟(jì)山莊所遇到的情況，盡管屋面漏水已被列入6項(xiàng)應(yīng)急情況之一，但真的申請(qǐng)起來(lái)難度較大。”一位不愿署名的大型企業(yè)物業(yè)經(jīng)理告訴筆者，按照?qǐng)?zhí)行規(guī)則，只有經(jīng)鑒定當(dāng)單棟樓的漏水現(xiàn)象成面積時(shí)，才能使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。“但漏水不像其他，一旦有哪戶(hù)業(yè)主家里出現(xiàn)漏水，就會(huì)立即要求維修，不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間不修補(bǔ)，也因此，鑒定時(shí)很難成面積。”

　　據(jù)其介紹，對(duì)屋面漏水，有些小區(qū)會(huì)通過(guò)采用經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意使用公共收益作為維修費(fèi)用來(lái)源的情況，在每年雨季到來(lái)前就提前排查、提前維修。

　　筆者查詢(xún)到2010年印發(fā)的《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)防水維修條件的規(guī)定是：屋面防水，防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開(kāi)，有嚴(yán)重空鼓現(xiàn)象，漏水房間數(shù)量累積達(dá)到頂層房間總數(shù)的30%以上；外墻滲漏，房間數(shù)量達(dá)到外墻房間的20%以上。

　　“專(zhuān)項(xiàng)維修資金是房屋的‘養(yǎng)老錢(qián)’，對(duì)其申請(qǐng)使用確實(shí)應(yīng)該建立嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，以防止被盜用或過(guò)度使用，侵害業(yè)主的權(quán)利。”該物業(yè)經(jīng)理提出，在嚴(yán)格審核的同時(shí)，是否也可考慮適度降低確實(shí)需要?jiǎng)佑脮r(shí)的使用難度，“漏水有其特殊性，雨水總是集中在低洼處，是否可以將漏水點(diǎn)而非漏水房間數(shù)量作為鑒定中的標(biāo)準(zhǔn)？”

　　中物聯(lián)盟北京物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司黃傳煒也告訴筆者，房屋漏水的界定比較難，一棟樓一個(gè)單元的漏水點(diǎn)，或者是一棟樓一個(gè)單位的外墻、業(yè)主窗戶(hù)等位置的漏水點(diǎn)鎖定難，因?yàn)殡[蔽工程造成的漏水是行業(yè)頑疾。

　　這種情況下，小區(qū)申請(qǐng)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的依據(jù)不足，漏水的業(yè)主很著急，不漏水的業(yè)主又反對(duì)使用。

　　業(yè)主：呼吁更多知情權(quán)

　　實(shí)際上，作為房屋“養(yǎng)老錢(qián)”的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，一直存在歸集難、使用難的問(wèn)題，想要2/3業(yè)主同意使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，常常造成業(yè)主方和物業(yè)方的矛盾。

　　“業(yè)主常常并不信任專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用。”一位業(yè)委會(huì)主任提出，從專(zhuān)項(xiàng)維修資金發(fā)起申請(qǐng)使用開(kāi)始，審核過(guò)程、審批過(guò)程、招標(biāo)過(guò)程、簽署施工合同過(guò)程、撥款過(guò)程、驗(yàn)收過(guò)程和監(jiān)督過(guò)程，都少有業(yè)主方的制度設(shè)計(jì)，這常導(dǎo)致業(yè)主方不同意動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　而另一方面，作為小區(qū)物業(yè)管理主體的業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，沒(méi)有法人身份，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償能力，沒(méi)有民事責(zé)任承擔(dān)能力，又難以承擔(dān)起這些維修相關(guān)的技術(shù)性、專(zhuān)業(yè)性、經(jīng)濟(jì)性責(zé)任。“對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)更多引入業(yè)主的參與，給予業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。”

　　支招：房屋漏水5方面找原因

　　北京市建筑工程研究院工程質(zhì)量司法鑒定中心主任左勇志告訴筆者，從滲漏原因分析，房屋漏水通常可分為幾種情況：一是開(kāi)發(fā)商建房時(shí)由于設(shè)計(jì)失誤、選材不當(dāng)、施工不規(guī)范等導(dǎo)致房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的滲漏；二是業(yè)主自身使用不當(dāng)或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水；三是裝修公司進(jìn)行裝修時(shí)破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發(fā)的滲漏；四是物業(yè)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備管理不善造成的漏水；五是房屋年代久遠(yuǎn)，防水材料老化失效。

　　漏水責(zé)任如何劃分？左勇志介紹，通常情況下，對(duì)因開(kāi)發(fā)商建造的房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而造成的漏水，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，質(zhì)保期為5年，從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。如果開(kāi)發(fā)商不履行維修義務(wù)，業(yè)主可以找第三方進(jìn)行維修，由此產(chǎn)生的維修費(fèi)用和給業(yè)主造成的損失應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。另外，若因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因?qū)е?a href='http://m.tnb123.com' target='_blank' title='滲漏'>滲漏問(wèn)題一直沒(méi)修好而過(guò)了5年質(zhì)保期，開(kāi)發(fā)商仍要擔(dān)責(zé)。

　　對(duì)施工時(shí)破壞了原防水層而造成的滲漏，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。

　　在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低質(zhì)保期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年，質(zhì)保期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

　　對(duì)因物業(yè)疏于管理所造成的滲漏，比如積雪未及時(shí)清除導(dǎo)致積水滲透至頂樓住戶(hù)家；對(duì)屋頂?shù)乃�箱管理不善�?dǎo)致頂樓住戶(hù)家漏水；物業(yè)允許廣告公司在屋頂私設(shè)廣告牌而破壞了防水層，造成頂層住戶(hù)家漏水；或出現(xiàn)問(wèn)題后物業(yè)沒(méi)有及時(shí)處理導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大等，物業(yè)公司也要承擔(dān)失察或維修不及時(shí)的責(zé)任。

　　而對(duì)業(yè)主自身使用不當(dāng)或隨意改造房屋結(jié)構(gòu)等造成的滲漏，漏水責(zé)任由自己承擔(dān)。