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淺析高校建筑物生命周期內的管理維護工作

發布時間：2014-07-15

摘要：針對高校既有建筑使用、管理以及維修工作中的具體問題，結合自身的高校管理工作經驗，論述了建筑物生命周期內管理維護工作的重要性，并提出了一些具體的措施。
關鍵詞：高校建筑；生命周期；維護管理
中圖分類號：TU71文獻標志碼：C文章編號：1673-7237(2009)03-0075-04
0 引言
近年來，我國高等教育事業飛速發展，新校區的規劃與建設、老校區的維修和改造，使高校基本建設規模和投資力度不斷加大，各高校每年的基建投資額都是成千上萬甚至上億元。面對如此巨大的投資，如何才能做好建筑物維護管理，確保工程質量，延長建筑物生命周期，是科學發展觀的要求，也是節能減排的重要內容，也是擺在高校物業管理人員面前的一大重要課題。
高校建筑是高等院校開辦教育必備的重要基本設施，是高校為培養人才應具備的基本物質條件。高校建筑主要是指房屋，按其功用可以分為教學用房、住宅用房、辦公用房和輔助用房。要提高建筑物的完好率，確保使用安全，就必須及時地對這些建筑物進行維護管理，而且只有從高校的校情出發，按照高校后勤社會化的發展規律，才能經濟有效地調用有限的資源，搞好校園、校舍建筑設施的維護、修繕和管理工作，服務好高校的教育工作。
1 高校建筑物維護管理的特點
1.1建筑物維護管理具有育人功能特點
高校維修工程實際上參與了校園文化氛圍的建設。建筑是凝固的藝術，一座好的建筑無論從使用功能、外觀、環境布局等都可以影響周圍或使用建筑的人，所以校園與校舍建筑能夠實際參與了教育活動，而維修則使校園、校舍的教育活動長期化，這是維修工作的育人功能。高等學校不同歷史時期的建筑都體現著一個高校特定時期辦學特點、辦學水平和理念。尤其我國的高校校園建筑是由教學、生活等不同功能建筑相互之間有機結合組成的一個特定環境，形成了特定的校園氛圍，置身其間時容易受到和諧、靜謐的美。
國內一些知名高校建校歷史都超過了50年以上，這些高校的大多數建筑歷史悠久，有些建筑具有重要的歷史紀念意義，具有重要的保留價值，有些建筑盡管到了服役期，但經過維修后完全可以使用，校園建筑是學校發展最明顯的見證，是學校里最直接的體現，保留高校典型建筑，使得高校校園文化氛圍更加深厚，他更多地讓人領略古樸、久遠和深奧的美，引人進入學校發展的追思與遐想。這就要求在校園建筑物的維修工作中能“修舊如舊”，以保證校園經過多年的變遷之后，仍能保持獨特的風格，這是維修維護工作具有的審美功能。
1.2建筑物維護管理具有特定時間性
高校維修工程時間安排與教學有著密切的關聯。由于保障教學的要求，高校維修工作中的施工階段多數安排在暑假期間進行。這就給后勤管理帶來了很高的要求，后勤管理部門要在假期到來之前，做好嚴格的假期維修工作計劃，合理劃分維修級別。時間計劃性強是高校建筑物維護的特殊特征。
1.3建筑物維護技術要求高
隨著高校后勤社會化改革的深入，高校建筑維護招標體系日益完善。考慮經費問題，多數采用最低價中標原則，所以進入高校的各種施工隊伍越來越多。在不同的施工隊伍之間，存在著施工組織能力和工人技術素質等方面的較大差異，導致工程施工的情況也就迥然不同。
校園建筑是學生聚集場所，國家規范對教室等抗震標準有明確的要求，而且對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采用的維修標準也不同。常見的房屋結構有磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等，各種結構有其自身的特點。各種結構的房屋其耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是不同的，所以其維修應視不同結構、標準，分別量體裁衣，嚴格維修設計及計劃，嚴格要求維修質量。
高校建筑物維修維護由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，因此，技術要求相對于建造同類新建工程來講要高。由于房屋維修有其獨特的設計、施工技術和操作技能的要求，施工針對性和獨特性強。施工中要求吃透要維修部位的原結構，力求采用目前的新技術，嚴格施工程序。
1.4建筑物維護對延長建筑物使用壽命效果顯著
建筑物維護是房屋建成后維持其使用功能和物質價值的必要管理手段，他貫穿于房屋建造，使用直至報廢的物質運動全過程。圖1為不同維修周期建筑物質量與時間的關系，其中可以看出建筑物的維護頻次對建筑質量的影響關系。圖2反映了建筑物維護對延長建筑物使用壽命的關系。
圖2中AS直線表示房屋初建成時的狀態，若不及時進行維護保養，建筑物自然損壞的時間進程將如AT曲線，到T年時全部損壞。若在T年時進行維修，建筑物損壞率將恢復至，隨著建筑物繼續使用，損壞程度增加后再進行維護，隨著年限的增加將建筑物使用功能改善，實現了建筑物生命周期延長[1]，可見對建筑物定期定時的保養與維修不但可以保證建筑物的使用功能，而且使建筑物使用壽命延長。
2 高校建筑物維護管理內容
2.1建筑物的查勘鑒定工作
為了掌握建筑物的使用和完損狀況，盡可能地提高建筑物的使用價值并合理延長建筑物的使用壽命，物業管理部門應根據建筑物的用途和完好情況進行管理，做好建筑物的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管建筑物完損程度的一項經常性的管理基礎工作，為維護和修理建筑物提供依據。傳統的查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節性查勘鑒定及工程查勘鑒定等，實際結合工程特點，地域特點，還應該增加相應的鑒定勘察內容，如結構類型、屋面防水類型；地震區和非地震區，現行抗震設計標準房屋和非現行抗震設計標準房屋；濕陷性黃土地區的高校建筑物查勘鑒定工作更應采取以季節性為周期，同時應將及時查勘結果進行分類歸檔管理。
2.2建筑物維護的計劃性管理
維修計劃管理是物業管理公司計劃管理的重要內容，他是指為做好建筑物維修工作而進行的計劃管理，是整個維護計劃管理的重要組成部分。維修計劃管理的內容一般包括維修計劃的編制、檢查、調整及總結等一系列環節，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是維護計劃管理的基本工作方法。
資金計劃是建筑物維修計劃的主要內容之一，就是要根據學校財力物力，對需要維修的項目進行周密的調查，并按資金需求和輕重緩急劃分為零星工程、搶修工程和專項工程，明確年度維修工作或者是某一建筑物的維修任務目標，強化維護工作計劃與決策的嚴肅性，減少維修工作中的盲目性。維修計劃的確定，應既有超前性又有實現的可能性，還必須能滿足學校實際發展的需要。
2.3建筑物維修施工管理
維修施工管理是整個維修管理工作的中心環節。首先，要維修施工管理要健全職能機構，加強管理隊伍的建設，這是提高維修管理質量，包括施工管理中質量控制與進度控制水平的根本途徑；其次，要加強對施工隊伍甄選。施工隊伍的質量、信譽直接影響著維修工程的質量，要認真調查施工隊伍的營業執照、注冊資金、企業等級、技術力量配置情況，挑選合適的施工單位與之簽訂工程合同，并在合同中明確規定施工質量標準、施工工期以及違約責任，以保護雙方的合法權益；第三，加強維修施工的全過程管理。施工質量控制涉及維修管理的方方面面，應以全面質量管理的思路來對待，抓好施工過程中每一個環節對施工質量是至關重要的。施工階段必須按照設計要求、合同條款、施工規范及上級文件進行，確保工程的順利進行。
在施工過程中，基建及物業管理部門應會同設計、施工、監理等建立健全的事前、事中、事后控制網絡，做好以下工作：建立完善的質量控制組織；組織相關管理活動；確定工程質量控制中的主要因素；指導、協助實施單位完善工序質量控制，把相關影響工序質量的因素都納入管理范圍，使項目質量管理工作落到實處，督促施工單位認真執行工藝標準和操作規程，重點環節和細部節點要積極推行“樣板制”；審查質量事故報告，定期召開監理例會；做好設計變更和圖紙修改的決策和協調工作。工程施工決定設計維護意圖能否體現，它直接關系到工程的安全可靠、使用功能的保證，以及外表觀能否體現建筑設計的藝術水平，對工程質量起決定性作用[2]。
2.4健全建筑物維護資料管理
高校建筑主要是指房屋，按其功用可以分為教學用房、住宅用房、辦公用房和輔助用房。
為了加強建筑物的維護管理，提高經濟效益和社會效益，確保住、用安全，建立健全建筑物施工技術檔案資料管理制度，掌握建筑物完、損狀況是十分必要的。維護資料是指歸檔保存的圖紙、圖表、文字材料、計算材料、照片、影片、錄音、錄像等各種文件材料的總和，具有真實的歷史記錄性。如果圍繞著一棟房屋的每一次維修所形成的全部房屋維護檔案資料都歸檔，反映出了維護管理工作的完整過程，就可以說該建筑物維護管理資料具有連續性和成套性[3]。建筑物維護工程技術資料是工程項目在實施全過程的真實記錄，對今后的使用、維修、翻建等具有指導作用，因此，加強建筑物維護資料管理，具有長遠的經濟意義和現實意義。
3高校建筑物維護管理應注意的幾點問題
3.1加強基建部門與物業管理部門的融合性，分清責權利
建筑物維護管理是一項基礎性工作，維護工作貫穿了建筑物使用的全過程，是物業管理工作中最重要的環節之一，從筆者多年從事后勤管理工作的經驗來看，及時做好建筑物維護工作不僅可以有效地節約開支，還是樹立后勤服務工作新形象、贏得師生員工信任的基礎。高校建筑物前期建設階段是由基建部門負責，而后期維護管理工作則多數由后勤部門承擔，為此，后勤物業管理部門應加強與基建部門的融合性，分清責權利，克服推諉扯皮，提高工作效率。如在前期設計中基建部門應與后勤部門多溝通，后勤部門可憑借多年的實踐經驗提出便于后期維護管理的措施建議。施工階段建設后勤部門應派代表參與，及時了解施工過程便于后期維護。
3.2克服“重建輕修”的觀念偏向
建筑物建成后，有形、無形損耗無時不在發生。建筑物的建設周期，一般少則半年多則5年；而建筑物的整個使用周期，一般少則幾十年，多則百年以上。據資料介紹，建筑物在整個使用期中的維修費用約為其初始造價的1倍左右。可是由于存在“重建輕修”的思想偏向，建筑物的維護管理工作常常得不到足夠的重視，片面地認為修修補補無關大局。建筑物維修所需的人、財、物因此長期得不到應有的保證。在建筑物維護管理上，要注意3年1次的建筑物完損檢查與維護計劃的有機結合；要注意1年1次的查驗工作要深入細致；要樹立和加強建筑物維護管理的重要性。
3.3要注重建筑物維護管理工作的經濟適用性
在建筑物維護管理工作中，要按照“安全、經濟、合理、實用”的4個方面實施。安全，就是通過維修，使房屋不倒、不塌、不漏，達到主體結構牢固，保證師生員工的住用安全；經濟，就是加強成本管理、資金管理和維修定額管理，把錢花在“刀刃上”，合理安排開支，節約和合理使用人力、物力、財力，做到少花錢、多修房；合理，就是維修計劃和方案制訂要合理，按照有關規定與標準進行維修，不擴大維修范圍；實用，就是從實際出發，因地制宜、因房制宜地進行維修，以適應師生員工在使用功能與質量上的要求。通過維護，達到“能修則修，應修盡修，以修為主，全面保養”。對不同類型、不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采取不同維修標準和不同維修方案。對于新建房屋，維修管理工作主要是做好日常養護，保持現狀和使用功能；對于舊房屋，需要根據房屋的建造年代、結構類型、使用材料、質量現狀、環境等特點綜合考慮，采取不同的維修改造方案，始終做到“服務至上”。
3.4培養一支具有專業管理水平的維護隊伍
由于種種歷史原因，后勤管理人員的素質和技術水平無法適應日益復雜的高校后勤維修工作，為使維修管理科學化、規范化，就必須對現有管理人員進行各種業務培訓，以提高他們的專業技能為核心，全面改觀管理隊伍現狀。
3.5建立和開發建筑物維護管理信息系統，實現維修信息化、科學化
目前，隨著高校后勤社會化不斷深入，參與高校后勤維修工程的企業越來越多，傳統的人工管理方式不能給學校其他部門及時報送所需要的數據，與維修工程相關的工程數據、財務數據等在管理和維護上面臨著越來越多的困難。如果利用數據庫技術，結合實際工作的需要，設計開發出維修工程管理信息系統，則能使高校建筑物維護管理工作效率有顯著提高。
高校建筑物維管理信息系統可設置的主要內容為：①分類信息。根據維修項目的經費來源和數額的大小不同分為專項、搶修、小修等，如大于5萬元的維修工程申報為專項工程，通過學校舉行招標；②合同信息。施工單位、施工單位負責人、合同金額、合同簽字人等；③付款信息。每一次付款金額、時間，決算金額，保修金支付金額、時間等；④審計信息。預算金額、施工單位送審金額、審定金額、水電費等；⑤施工信息。項目名稱、工程所在校區部位、施工負責人、開竣工日期等；⑥其他信息。項目批件、批件審批人等[4]。
4 結語
節能減排是合理利用資源、保護環境實現可持續發展的重要舉措，建筑節能、科學管理、資源優化、以人為本是當前建筑業發展的主流方向。而高效、優質的后期服務管理則是對建筑進步成果的鞏固和延伸。我國是一個人口和建筑業大國，建筑業對于資源的消耗和環境的影響巨大，近30年來建造的房屋部分已經進入維修高峰期，而我國對于既有房屋的維護管理的研究尚處于起步階段，高校后勤管理者應當成為房屋維護管理的研究者和踐行者，這不僅對于提高高校后勤管理水平，保證高校建筑歷史的延續，而且對于探尋和推動我國既有房屋維護管理研究具有重要意義。
參考文獻：
[1]王曉鳴.現代城市房屋維修與維修管理[J].住宅科技，1994(2):41-44.
[2]劉如兵，馮春紅.對高校基本建設質量控制的思考[J].工程與建設，2007(6):146-147.
[3]張志香，梁虹.高校房屋修繕檔案管理淺析[J].科技情報開發與經濟，2004(4):40-41.
[4]陳亦文，欒冠華.高校維修工程管理信息系統的開發[J].山西建筑，2007(1):368-369

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